“我国居民资产近70%压在房产上”——这一数据近年来被广泛引用，甚至成为政策制定的重要依据。但中国人民大学国家金融研究院院长却在近日提出颠覆性观点：若扣除首套住房及改善型住房，居民资产中房产的实际占比将显著下降。这场关于居民资产结构的认知革命，正在引发我们对房地产本质的重新思考。
一、被误读的70%：消费属性与资产属性的分野
传统测算方式将居民所有房产均计入资产范畴，却忽略了住房的根本属性。吴晓求一针见血地指出：“首套住房及中产以上人群的两套住房均应归为消费范畴。”这意味着我们长期高估了房产的资产属性。
数据显示，我国城镇家庭住房拥有率已达96%，其中拥有两套住房的家庭占比为31.0%。若将首套住房剔除出投资性资产计算，房产在居民资产中的占比将立即下降约40个百分点。这种统计方式的革新，不仅更符合实际情况，也为政策制定提供了新视角。
二、纸面财富的陷阱：为何房产增值难惠及普通百姓？
房地产市场的繁荣创造了巨大的账面财富，但普通居民真正能从中获益多少？调查显示，尽管住房资产占家庭总资产的比重高达69.3%，但家庭年均实际提取的房产增值收益不足资产增值额的1%。
这种“富而不现”的现象源于房产的特殊性：一方面，自住房产无法产生现金流，增值仅停留在账面上；另一方面，即便通过抵押贷款获取资金，普通家庭也缺乏高收益的投资渠道，往往难以覆盖资金成本。真正从房地产市场中获利的，是那些拥有多套房产并成功实现变现的群体。
三、流动性缺失：房产何以成为“高质量坏资产”？
吴晓求提出了一个关键观点：“资产流动性应放在第一位，其次才是收益。”而房产恰恰是流动性最差的大类资产之一。
对比国内外资产结构可以发现，美国家庭金融资产占比超过70%，其中流动性强的存款、股票、基金占比较大。而中国家庭仅存款一项就占金融资产的54.8%，再加上房产，低流动性资产占比超过85%。这种结构使家庭应对风险能力大幅下降，也极大地抑制了消费能力。
四、解铃还须系铃人：降低房产依赖的关键路径
要改变这种局面，需要多管齐下：
首先，必须建立房地产市场的健康长效机制，使房价回归合理水平。数据显示，房价收入比超过20：1的城市，家庭消费倾向普遍低于30%，远低于合理水平。
其次，大力发展多层次资本市场，提供更多优质投资渠道。2022年我国公募基金投资者数量突破7.2亿，但平均持有金额不足1.5万元，说明投资习惯正在形成但深度不足。
最后，加快收入分配制度改革，提高居民实际可支配收入。近年来居民部门可支配收入增速放缓，是消费乏力的根本原因之一。
五、转型期的挑战：在稳定与改革间寻求平衡
当前房地产市场正处于关键转型期。一方面要避免房价过快下跌引发系统性风险，另一方面又要逐步降低经济对房地产的依赖度。这需要精准的政策把控和循序渐进的改革步伐。
值得注意的是，2023年以来，多项政策已经开始调整：房地产“金融16条”延期、存量房贷利率下调、认房不认贷等措施，都在为市场平稳过渡创造条件。但根本性的转变，还需要居民资产结构的深度调整。
结语：房地产的未来，不在于继续充当财富增长的火车头，而在于回归居住本源，成为美好生活的载体。只有当房子不再捆绑大部分家庭财富，居民敢消费、能投资、善理财的时候，我们才能真正实现从房产依赖向多元资产配置的转型。这场变革注定漫长，但方向已经明确——走向更加健康、平衡的资产结构，释放被冻结的消费潜力。
（数据来源：中国人民银行调查统计司、中国家庭金融调查与研究中心、Wind数据库）
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